La logistica immobiliare è il segmento del settore immobiliare dedicato all’affitto e alla vendita di magazzini

La logistica immobiliare tra e-commerce e mancanza di terreni industriali

04 settembre 2020

La logistica immobiliare, trainata dall’e-commerce e dalla diffusione del modello omnicanale, sta vivendo un periodo di crescita esponenziale. Parallelamente però, diminuisce la disponibilità di spazi, dovuta da un lato alla mancanza di terreni industriali edificabili, dall’altro alle esigenze specifiche delle aziende del commercio elettronico.

In effetti il settore sta vivendo un periodo d'oro lo studio della società di consulenza Deloitte indica che la domanda di magazzini crescerà di circa 80 milioni di metri quadrati entro il 2023. La necessità di ubicare i magazzini nei pressi dei centri urbani nasce dalla duplice esigenza di accorciare le distanze che separano i centri logistici dai clienti, e di far fronte alle complessità legate alle consegne last mile.

In questo articolo analizzeremo come si è adattata la logistica immobiliare alle nuove esigenze di mercato e quali sono le tecnologie della logistica 4.0.

Logistica immobiliare: definizione e tendenze del settore

Per settore logistico immobiliare di intende quel segmento del settore immobiliare che si dedica a localizzare, affittare e vendere terreni industriali o immobili ad uso logistico sui quali edificare magazzini, centri logistici o altri tipi di strutture.

Il mercato immobiliare logistico è in piena effervescenza e ciò si deve alla crescita dell’e-commerce. Le consegne rapide e la gestione delle consegne dell’ultimo miglio obbligano le aziende ad ubicare i magazzini nei pressi delle grandi città. La posizione geografica di un centro logistico è oggi più che mai determinante per ottenere un servizio logistico rapido ed efficiente.

Secondo una studio realizzato dalla società internazionale di consulenza Aberdeen Standard, l'ubicazione del magazzino diventerà uno dei fattori più importanti per la logistica di un'azienda. Per il 60% dei responsabili della logistica questa mossa è cruciale per migliorare i propri livelli di competitività.

Inoltre, è già possibile osservare alcuni trend legati del mercato immobiliare logistico che si consolideranno nei prossimi anni: si edificheranno sempre più strutture progettate per permettere lo stoccaggio in altezza, magazzini XL (con superficie superiore ai 50.000 metri quadrati e solitamente situati lontano dalla città) e mini hub logistici situati nei pressi dei centri urbani.

Logistica urbana e sinergia tra aziende

La rilevanza strategica dell’ubicazione dei centri logistici ha portato diverse aziende a lavorare nello stesso spazio. Questa sinergia porta con sé due vantaggi ben precisi: in primo luogo ciò permette di avere accesso a strutture posizionate in prossimità dei principali snodi stradali. In secondo, la condivisione di un hub logistico di grandi dimensioni permette di ridurre alcuni costi, abilitando investimenti in infrastrutture logistiche migliori.

Aumento prezzi mercato immobiliare logistico
L’aumento di richieste ha portato un aumento dei prezzi dei terreni industriali

La logistica urbana presenta però due ostacoli in uno: oltre alla difficoltà di accaparrarsi i pochi terreni industriali disponibili, si aggiunge il problema di trovarli nei pressi dei centri urbani. Per fortuna esistono delle soluzioni per risolvere entrambe le questioni.

Procediamo con ordine. Per far fronte alla carenza di terreni industriali, esistono soluzioni innovative, come le piattaforme logistiche multipiano. Questi siti rappresentano un'evoluzione delle piattaforme logistiche tradizionali: raggruppano diversi magazzini distribuiti su più livelli per sfruttare al massimo la superficie edificabile disponibile. In questo modo diversi clienti coesistono nella stessa struttura e ad ognuno vengono assegnate determinate aree di carico.

Per quanto riguarda l’esigenza di ubicare i centri logistici nei pressi delle città, dove gli spazi disponibili sono molto ridotti, una buona soluzione consiste nella costruzione di micro-fulfillment center (magazzini di piccole dimensioni in grado di gestire ordini più complessi).

Logistica immobiliare: soluzioni a prova di spazio

Se da una i terreni industriali scarseggiano, dall’altra esistono tutta una serie di strategie logistiche pensate per ottenere la massima capacità di stoccaggio, anche quando la superficie appare esigua. Qui di seguito elenchiamo le strategie di stoccaggio più utili per recuperare spazio:

Stoccaggio compatto: le scaffalature drive-in sfruttano al massimo la superficie riducendo il numero di corridoi. Ciò è particolarmente utile quando il magazzino ha molti pallet in cui si conservano poche referenze dalla rotazione bassa.

Soluzioni per lo stoccaggio in altezza: sfruttare la verticalità del magazzino permette di massimizzare la capacità di stoccaggio. I magazzini automatici autoportanti possono superare i 40 metri di altezza e presentare tempi di ciclo molto più rapidi rispetto a una struttura tradizionale.

Software WMS: un sistema di gestione magazzino permette di allocare le merci all’interno dei sistemi di stoccaggio in maniera efficiente, ovvero assegnando a ciascun prodotto una posizione specifica calcolata in base a diversi parametri logistici (rotazione, data di scadenza o percorso del picker e via dicendo). Ciò consente un uso più intelligente degli spazi.

Un nuovo modello di magazzino

Le nuove abitudini dei consumatori, sempre più esigenti e volatili, hanno portato alla nascita di nuovi modelli di business. L’e-commerce è il principale artefice di questi cambiamenti e negli ultimi anni ha assunto le forme di driver fondamentale della logistica. Al contempo però impone profondi cambi strutturali al settore, oltre a numerose nuove sfide, tra cui quella legata agli spazi.

A tal proposito, la tecnologia si converte nel miglior alleato per superare le criticità del mercato immobiliare logistico. L'automazione dei magazzini è un passo essenziale per sfruttare ogni centimetro di superficie, ma anche per raggiungere i livelli di competitività richiesti dal mercato moderno.